中古マンションを購入してリフォームする日記9 中古売買における登場人物と目的

  • February 12, 2010 23:58

中古マンションの売買には、さまざまな登場人物(プレイヤー)がいます。

購入者つまり自分は、皆を潤す金を持っているので、他の登場人物はいろいろ親切に行動してくれるのですが、彼らには彼らなりの目的をもって行動していることを忘れてはいけません。

登場人物たち全員がWin-Winの関係になるには、金づるの購入者こそが、しっかり自分の意思を持って行動することが必要だと思います。

登場人物たち

中古マンション購入における重要なプレイヤーは以下の6名になります。

購入者

マンション購入者。つまり自分のこと。

限られた予算の中で

  • 立地&利便性&治安が良い
  • 職場や学校などへ通いやすい
  • 適度な大きさ
  • 程度の良い建物

などの条件にあった物件をなるべく安く買いたい。

売却者

マンションを売る人。

  • 「高く売りたい」と、いうより損をしたくない
  • 売却理由はさまざま
  • いろいろ費用が発生するので、素早く売りたい

不動産屋(購入者側)

  • 売買が成立したとき、売買価格の3%強を得る
  • 売買金額が大きいと利益も大きくなる
  • 購入者から信頼を失うと、他の不動産屋に逃げられる
  • 知識のない購入者をサポートする必要がある

不動産屋(売却者側)

  • 売買が成立したとき、売買価格の3%強を得る
  • 売買金額が大きいと利益も大きくなる
  • 長期間売れないなどの理由から売却主から信頼を失うと、他の不動産屋に逃げられる
  • 知識のない売却者をサポートする必要がある

銀行(住宅ローン)

  • 購入者の住宅ローンから利息を得る。
  • 融資額が高額だと利益が多い
  • 融資が焦げ付くと損をする

リフォーム会社

  • リフォームをして利益を得る
  • 客が途切れると困るので口コミ評判が欲しい

よくある話の裏を考える

中古マンション + リフォーム と、いうのは僕が思っている以上にバブリーな状態に思えます。

ブームがきたときは、なるべく高くなるべく多く売る状態にすることが目的になります。

高く売るには「理由」が必要です。

良くある話の裏に、なにか理由をつけてモノの値段を上げようとする意図がないかはよく考えた方がいいと思います。

例えば、耐震設計が云々~~という話は、本気で安全を考えているのか?値段を吊り上げるいいネタだと思っているのか?自分なりに考えてみるいいかもしれません。

登場人物の利益を考えた上で相談する

登場人物たちはそれぞれの目的を持って動いている。購入者は、他の登場人物の目的を知った上で行動や意思表示をしなくてはいけない。

例えば「不動産屋」と「銀行」にローンについて聞いたとする。

彼らは取引額が大きければ大きいほど利益が大きくなるので、焦げ付かない限界まで貸すことが最大利益につながる。そういった相手に「自分はいくらまでローンを組めますか?」と、聞いたら貸せるだけ貸すという話になるでしょう。

自分がどれだけの返済能力があるかは自分自身で決めなければいけない、その上で両者に相談すれば、不動産屋は予算に見合った良い物件を紹介してくれるだろうし、銀行は無理のない返済プランを提示してくるはずです。

つまり、購入者がしっかりとした意思を思って初めて3者がWin-Win-Winの関係になれるのです。

不動産屋は2人がいいのか?1人がいいのか?

購入者、売却者それぞれに不動産屋が付く場合もありますが、両方とも一つの不動産屋がやる場合もあります。

別の方が自分の立場に立ってくれるという話もありますし、もっともだと思いますが、

片方だけやると取引額の3%強、両方やると2倍の7%弱ということを考えると一概に言えない気もします。

素早く7%弱の手数料をゲットするためなら売主から大幅値引を引き出すこともやってくれそうな気がします。

売却者にせよ、購入者にせよ、資産家でもない限りリピーターになりえないので、素早い取引こそが彼らのメリットになることも覚えておくといいでしょう。

ちなみに僕の場合は一つの不動産屋でした。

もっとも重要な登場人物は売主

登場人物の中で、もっとも注意を払わなくてはいけないのは売主でしょう。

不動産屋を通して接するので、どんな人物で、どんな理由で売却するのか見えてこない部分もありますが、とても重要なところなので不動産屋に詳しく聞いた方が良いです。

希望売却価格は、立地と築年数などの相場を参考にした上で不動産屋と相談して決めていると思いますが、売主が値引き交渉したときに、妥協点がどの辺になるかは売主の状況によるからです。

例えば、

  • 次に住む場所が決まっていてお金にそんなに困ってない人
  • 売却した金で次の住宅を購入する人
  • 別の借金返済のあてにしていて早く現金が欲しい人

では、値引き交渉の結果は異なるでしょう。

また、長期売れてない場合は管理修繕費や固定資産税ばかりかかるのにうんざりして、精神的に早く売りたくなっている場合も考えられます。

以前紹介した

老朽マンションの奇跡
井形 慶子
新潮社
売り上げランキング: 1034

の場合、最初の売却価格1200万円が500万と半額以下の値引きに応じたのですが、これは、売主が遺産相続で円も縁も見たこともない物件だったため、ちょっとのお金になればということが理由でした。

売主の理由は売主の数だけあるので、彼らの理由をちゃんと押さえておくのは非常に重要だと思います。

ちなみに、僕の場合は良い売主さんだったので値引きも期待通りにしてくれました。

今日の進捗状況

CUBE DESIGN 職人ブログ やっちまった!!

今日はバスとキッチンが取り付けられたようですが、大工の大井さんは現場にデジカメを忘れてしまったようです、、、、

バスとキッチンはINAXのものなのですが、今から楽しみです!!